Recupero sottotetti

La LR n° 3 del 28 gennaio 2020 ha modificato la LR 10/2011 “Norme sull’attività edilizia nella Regione Abruzzo” (Recupero ai fini residenziali dei sottotetti esistenti) e ha abrogato l’art. 85 della LR 15/2004.

La presentazione delle istanze per il recupero abitativo dei sottotetti dovrà pertanto seguire la LR 10/2011.

Applicazione della Legge 40

La LR n° 1 del 14 gennaio 2020 ha introdotto modifiche alla LR 40 del 1 agosto 2017.

RECUPERO DEL PATRIMONIO EDILIZIO ESISTENTE AI SENSI DELLA L.R. 1 agosto 2017, n. 40 – INDICAZIONI OPERATIVE

Con Deliberazione di Consiglio Comunale n. 26 del 23/10/2017 il Comune di Pescara ha dato attuazione a quanto previsto dalla Legge Regionale 40/2017, che promuove il recupero del patrimonio edilizio esistente, attraverso il recupero dei vani e locali accessori, nonche’ dei vani e locali seminterrati, situati in edifici esistenti o collegati direttamente ad essi, da destinare ad uso residenziale, direzionale, commerciale o artigianale, al fine di uno sviluppo sostenibile e di contenere il consumo di suolo;
Con il suddetto recepimento sono stati delimitati gli ambiti comunali di non applicazione della LR 40/2017, derivante da specifiche valutazioni di carattere urbanistico, in relazione alle caratteristiche delle singole zone di piano;
È stato predisposto anche un allegato planimetrico con l’individuazione delle aree di non applicabilità della LR 40/2017 e che tale elaborato deve essere adeguato dal Settore Programmazione del Territorio a seguito dell’approvazione di emendamenti al testo proposto;
Con la suddetta delibera non sono state indicate le procedure edilizie da utilizzare e non sono stati affrontati gli aspetti di carattere prettamente edilizio.

Di seguito si elencano le verifiche necessarie da effettuare.

VERIFICA DEGLI ASPETTI DI CARATTERE URBANISTICO

Ambiti esclusivi di applicazione

Nelle more della revisione della planimetria allegata alla deliberazione di CC n° 26/2019, si dovranno escludere totalmente dalle misure incentivanti di cui alla citata L.R. 40/2017 gli immobili ricadenti nelle seguenti sottozone:

sottozone A0, A1, A2 e A3 “Complessi ed edifici storici”;
sottozone B4, B5, B6, B7, B9, B10, C1, C3, F8 e PP Fontanelle a meno degli ambiti già attuati e collaudati con edifici in possesso di agibilità;
sottozone D1 e D5 “Nucleo Industriale ASI e Impianti di Carburanti”;
sottozona D2- Impianti ed attrezzature artigianali, industriali ed assimilati
sottozone E1 ed E2 limitatamente alle ipotesi di cui all’art. 71, comma 2 e art. 72 della L.R. 18/1983
sottozone Fl, F2, F3, F4, F5, F6, F7, F9, F9, F10 e F11;
sottozone G1 e G1 “Verde privato vincolato – parco privato”;
sottozona G2 “Verde privato di tutela”;
sottozone H1 e H2 “Zone di tutela ambientale e paesaggistica”;
aree sottoposte a vincolo di rispetto dal depuratore, depuratore del mattatoio, dagli elettrodotti e di rispetto stradale che riguardano strade extraurbane di scorrimento;
aree interessate dalla Zona A del Piano di Rischio Aereoportuale;
aree demaniali (immobili ricompresi all’interno del Piano Demaniale Marittimo);
aree P3 e P4 della Carta di Pericolosità Geologica;
aree interessate dal Piano Stralcio Difesa Alluvioni in P3, P4 ed edifici con seminterrati in P1 e P2;
aree destinate a viabilità;
aree sottoposte a vincolo espropriativo per le quali non siano scaduti i termini del vincolo;
edifici gravati da vincolo monumentale apposto da apposito decreto ministeriale

VERIFICA DEGLI ASPETTI DI CARATTERE EDILIZIO

a) Ambito applicativo

a.1) La LR 40/17 si applica ai vani e locali accessori, situati in edifici esistenti o collegati direttamente ad essi ed utilizzati anche come pertinenze degli stessi. Si precisa che:

Per vani e locali accessori si intendono quelli specificati all’art.2, comma 1 , lett.a ) della LR 40/2017 precisando che detti vani devono essere parte integrante di un edificio esistente ovvero essere parte di manufatti collegati strutturalmente o funzionalmente all’edificio principale ancorché utilizzati come pertinenze dell’abitazione principale ( depositi — rimesse- ecc ).
I vani e locali seminterrati sono quelli definiti dalla LR. all’art.2,comma 1, lett.b) con la precisazione che possono anche essere indipendenti dalle abitazioni dei rispettivi proprietari.

a.2) Ai sensi del RET costituiscono superficie accessoria gli “spazi di un edificio aventi carattere di servizio rispetto alla destinazione d’uso della costruzione medesima”. La superficie accessoria oggetto di recupero ai sensi della LR 40/2019 può ricomprendere, a titolo puramente esemplificativo:

le cantine e i magazzini posti al piano seminterrato o al primo piano fuori terra e i relativi corridoi di servizio;
i vani scala interni alle unità immobiliari;
gli spazi o locali destinati alla sosta e al ricovero degli autoveicoli;
le parti comuni, quali i locali di servizio condominiale in genere, i depositi, gli spazi comuni di collegamento orizzontale, come ballatoi o corridoi.

a.3) La modifica d’uso é consentita solo all’interno della medesima categoria funzionale di cui all’art. 23 -ter del DPR 380/01 e s.m.i. Le categorie di cui all’art. 23 -ter sono :

a) residenziale;

a-bis) turistico-ricettiva;

b) produttiva e direzionale;

c) commerciale;

d) rurale.

a.4) Il recupero dei vani e locali ai sensi della LR 40/2019 e’ consentito a condizione che gli stessi:

siano stati legittimamente realizzati alla data di entrata in vigore della LR (10/08/2017);
non abbiano in corso procedure di accertamento per opere abusive;
siano collocati in edifici serviti dalle opere di urbanizzazione primaria.

b) Requisiti tecnici degli interventi di recupero

b.1) Gli interventi di recupero dei vani e locali devono rispettare tutte le prescrizioni igienico-sanitarie vigenti e dei parametri di aero-illuminazione, anche attraverso la realizzazione di opere edilizie o mediante l’installazione di appositi impianti e attrezzature tecnologiche atte a tale funzione.

b.2) L’unico parametro derogabile, ai sensi della LR 40/2019 è l’altezza interna dei vani e locali destinati alla permanenza di persone che non può essere inferiore a metri 2,40. Eventuali opere edilizie necessarie ai fini del raggiungimento dell’altezza minima non dovranno comportare modifiche delle altezza esterne e alla sagoma delle costruzioni interessate. L’altezza interna dei vani e locali oggetto di recupero e’ misurata da pavimento a soffitto senza tenere conto dell’intradosso di travi e sporgenze similari. E’ considerata regolare ed utile l’altezza finita ricompresa nella tolleranza di cantiere del 2% come definita dall’articolo 34, comma 2-ter, del d.p.r. 380/2001.

b.3) Il tecnico asseverante inoltre dovrà dimostrare graficamente e/o nella relazione asseverata il rispetto delle norme antisismiche, di sicurezza e antincendio vigenti, nonche’ quelle relative all’efficienza energetica, alla tutela dell’ambiente e dell’ecosistema. In particolare, ai fini del contenimento dei consumi energetici, si dovrà dimostrare che il recupero prevede idonee opere di isolamento termico, conformemente alle prescrizioni normative vigenti, con obbligo di deposito della relazione ai sensi della L. 10/90 e smi.

c) Disciplina degli interventi di recupero

c.1) Gli interventi di recupero ai fini residenziale, direzionale, commerciale o artigianale dei vani e locali, con o senza opere edilizie, saranno consentiti previa presentazione di SCIA alternativa al PdC. Restano comunque ferme le prescrizioni in materie specifiche poste da norme ambientali o paesaggistiche nazionali e regionali.

c.2) Gli interventi di recupero dei vani e dei locali di cui al comma 1 dell’articolo 2 comportano altresì la corresponsione al Comune del contributo relativo al costo di costruzione, da corrispondere a conguaglio, se già in parte corrisposto, o per intero in caso contrario, e in misura doppia degli oneri di urbanizzazione previsti dalla legge regionale 23 settembre 1998, n. 89;

c.3) La realizzazione degli interventi di recupero e’ subordinata all’esistenza delle opere di urbanizzazione primaria e al reperimento degli standard di cui al decreto del Ministero dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444 ovvero al loro adeguamento o realizzazione, in relazione al maggior carico urbanistico connesso alla trasformazione della destinazione d’uso.

c.4) Monetizzazione: qualora sia comprovata, per mancanza di spazi adeguati, l’impossibilità nel reperire gli standard previsti dall’articolo 3 del decreto ministeriale 1444/68, e’ consentita la monetizzazione, attraverso il pagamento al Comune, oltre che degli oneri concessori, di un contributo straordinario non inferiore al 50 per cento degli oneri concessori dovuti ai sensi dell’articolo 16 del d.p.r. 380/2001. Per garantire uniformità di applicazione con altre casistiche dove si ricorre alla monetizzazione degli standard si ricorda di applicare la metodologia di calcolo prevista nella delibera di CC n° 163/17 che al punto 3-bis prevede infatti di impiegare la stessa metodologia di calcolo per qualunque ipotesi di monetizzazione degli standard, per “evidenti ragioni di omogeneità ed imparzialità”;

c.5) Per il recupero di garages esistenti sui quali esista atto di vincolo pertinenziale sarà consentito l’intervento solo se il richiedente dimostri di possedere altra area di pari metratura da destinare e vincolare a parcheggio. La SCIA alternativa al PdC sarà quindi condizionata al deposito del nuovo atto di vincolo pertinenziale.